Αγοραπωλησία Ακινήτων: Ένας πλήρης και χρήσιμος οδηγός

Photo Credits: ARSIS Architects

For the Russian version of the article, click here.

Τον τελευταίο καιρό παρατηρείται αυξημένη κινητικότητα στην ελληνική αγορά ακινήτων. Και παρ' ότι γίνονται αξιόλογες προσπάθειες για τη διευκόλυνση και επίσπευση της διαδικασίας, υπάρχουν σημαντικά σημεία που ένας ενδιαφερόμενος αγοραστής πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψιν του πριν αγοράσει ένα ακίνητο. Δεν είναι άλλωστε λίγες οι φορές, που ανακύπτουν ζητήματα μετά την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, τα οποία θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί αν είχε πραγματοποιηθεί ένας πλήρης έλεγχος.

Η κα Άννα Σ. Ιγνατένκο, Head of Legal Dept. της STAMOS & ASSOCIATES LAW FIRM με εξειδίκευση στο Δίκαιο Ακινήτων, δημιούργησε έναν συνοπτικό, αλλά πλήρη και χρήσιμο οδηγό για κάθε ενδιαφερόμενο αγοραστή.

Ι. Επιλογή του κατάλληλου ακινήτου

Κατά την επιλογή του κατάλληλου ακινήτου ανάμεσα σε ακίνητα που βρίσκονται στην ίδια ή σε διαφορετικές περιοχές, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να συγκρίνει την πιθανή απόδοση των ακινήτων και έτσι να καταλήξει στην πιο συμφέρουσα λύση. Ως εκ τούτου, η σύγκριση μπορεί να γίνει βάση των παρακάτω στοιχείων:

α) πραγματικό εμβαδόν του ακινήτου καθώς και εμβαδόν του ακινήτου όπως αυτό αναγράφεται στο συμβόλαιο, στη δήλωση στην Εφορία καθώς και στο λογαριασμό της ΔΕΗ αφού με βάση τον τελευταίο καθορίζονται φόροι και τέλη που βαρύνουν το ακίνητο.

β) τεχνική κατάσταση του ακινήτου.

γ) δυνατότητα δόμησης και δυνατότητα δόμησης των όμορων οικοπέδων.

δ) δυνατότητα και τιμή μίσθωσης του ακινήτου.

ΙΙ. Η ανάθεση σε Δικηγόρο της διενέργειας του νομικού ελέγχου του ακινήτου

Η αγορά ενός ακινήτου κρύβει ορισμένες παγίδες και απαιτεί προσοχή εκ μέρους του αγοραστή. Από τα κυριότερα σημεία είναι ο προηγούμενος νομικός έλεγχος του ακινήτου, ο οποίος συνίσταται στον έλεγχο των Βιβλίων Μεταγραφών του οικείου Υποθηκοφυλακείου (ή των κτηματογραφικών φύλλων του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου) για τη διαπίστωση της ύπαρξης των εμπράγματων δικαιωμάτων, καθώς και στον έλεγχο των Βιβλίων Υποθηκών, Κατασχέσεων και Διεκδικήσεων του Αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου (ή των κτηματογραφικών φύλλων του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου) για τη διαπίστωση της ύπαρξης ή μη βαρών ή διεκδικήσεων επί του ακινήτου.

ΙΙΙ. Έλεγχος πολεοδομικής νομιμότητας του ακινήτου

Ουσιαστικά, πρόκειται για τον πρώτο έλεγχο που πρέπει να γίνει στο ακίνητο, διότι η μη συμμόρφωση με την οικοδομική άδεια με βεβαιότητα μπορεί να δημιουργήσει στο μέλλον σοβαρά προβλήματα. Εάν οι πολεοδομικές παραβάσεις είναι σημαντικές, μπορεί να οδηγήσουν σε απαγόρευση μεταβίβασης (δωρεάς/σύστασης/τροποποίησης) οριζόντιας ιδιοκτησίας, καθώς και την απαγόρευση έκδοσης άδειας ίδρυσης και λειτουργίας (για τα επαγγελματικά ακίνητα), με αποτέλεσμα την πλήρη απαξίωσή του.

IV. Υπογραφή Ιδιωτικού Συμφωνητικού ή του Συμβολαιογραφικού Προσύμφωνου

Η σύνταξη και υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού ή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου συνήθως ως σκοπό έχουν τη διασφάλιση του ποσού της προκαταβολής. Ωστόσο, δε σημαίνει ότι η υπογραφή ενός από τα ως άνω έγγραφα θα εμποδίσει τον πωλητή να πωλήσει τελικά το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο. Αν, μάλιστα, κάτι τέτοιο συμβεί, η μόνη δυνατότητα που γεννάται για τον αγοραστή είναι αυτή της επιστροφής του ποσού της προκαταβολής. Επομένως, η υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού ή του Συμβολαιογραφικού Προσύμφωνου δεν καλύπτει πλήρως τον υποψήφιο αγοραστή.

V. Η ανάθεση σε συμβολαιογράφο, ο οποίος θα συγκεντρώσει τα απαραίτητα έγγραφα και θα καταρτίσει το οριστικό συμβόλαιο

Ο συμβολαιογράφος θα προσδιορίσει επακριβώς στον πωλητή τα απαιτούμενα έγγραφα, απαραίτητα για την σύνταξη συμβολαίου αγοραπωλησίας, όπως π.χ. φορολογική ενημερότητα, ασφαλιστική ενημερότητα, βεβαίωση ΤΑΠ από το Δήμο στον οποίο ευρίσκεται το ακίνητο, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου η οποία περιλαμβάνει το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ), Βεβαίωση μηχανικού περί μη αυθαιρεσιών στο ακίνητο, κλπ.

VI. Πληρωμή Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου

Πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου υποβάλλεται στην Εφορία η δήλωση φόρου μεταβίβασης. Η εν λόγω δήλωση συντάσσεται από τον Συμβολαιογράφο και υπογράφεται από τον αγοραστή και τον πωλητή. Υποβάλλεται από τον αγοραστή ή από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο στο Τμήμα Κεφαλαίου της ΔΟΥ που ανήκει το ακίνητο. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται από τον αγοραστή εφάπαξ, και υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται επίσημα από τους ετήσιους πίνακες της εφορίας για κάθε περιοχή.

VII. Υπογραφή οριστικού συμβολαίου ενώπιον του συμβολαιογράφου

Το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται ενώπιον του συμβολαιογράφου μεταξύ αγοραστή και πωλητή παρουσία των δικηγόρων τους και μεσίτη (εφόσον έχει μεσολαβήσει για την υπόδειξη του ακινήτου). Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος θα παραδώσει στον αγοραστή αντίγραφο συμβολαίου και λοιπά απαιτούμενα έγγραφα για τη μεταγραφή ή καταχώριση του συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο (εφόσον υπάρχει) της περιοχής του ακινήτου.

VIII. Μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή καταχώριση στο Κτηματολόγιο του συμβολαίου

Με την μεταγραφή του οριστικού συμβολαίου στα βιβλία μεταγραφών του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου ή την καταχώριση στα Κτηματολογικά βιβλία του αρμόδιου Κτηματολογικού γραφείου ολοκληρώνεται η διαδικασία αγοράς του ακινήτου εκ μέρους του αγοραστή.

IΧ. Δήλωση περιουσιακής κατάστασης στην Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (ΔΟΥ)

Τελευταία υποχρέωση αγοραστή και πωλητή μετά τη ολοκλήρωση της σύμβασης αγοραπωλησίας είναι η δήλωση της πράξεως στο Ε9 τους εντός μήνα από την υπογραφή των συμβολαίων. Ο μεν πωλητής διαγράφει το ακίνητο από την περιουσιακή του κατάσταση ο δε αγοραστής το προσθέτει σε αυτήν.

Stamos & Associates Law Firm, Ιγνατένκο Σ. Άννα, Δικηγόρος εξειδικευμένη στο Δίκαιο Ακινήτων.

Στην STAMOS & ASSOCIATES LAW FIRM συνεργαζόμαστε με εξειδικευμένους Μηχανικούς - Αρχιτέκτονες και Συμβολαιογράφους, ώστε να παρέχουμε τόσο στους εγχώριους όσο και στους διεθνείς Εντολείς μας, ολοκληρωμένες και υψηλού επιπέδου υπηρεσίες.