top of page

Φορολογία Ακινήτων: Όσα πρέπει να γνωρίζετε.

EN Version

Η φορολογία των ακινήτων στην Ελλάδα ρυθμίζεται από ιδιαίτερο νομοθετικό πλαίσιο και το οποίο, για να προσδιορίσει την οποιαδήποτε φορολογική υποχρέωση, λαμβάνει υπόψη σημαντικούς παράγοντες τόσο του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, όσο και του κόστους τον ακινήτων.


Σε αυτό το άρθρο, θα σταθούμε συνοπτικά στα βασικά θέματα για να εφοδιάσουμε με θεμελιώδη γνώση όλους όσους ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε μια ανάλογη επένδυση αγοράς ακινήτου.


Γενικά, η φορολόγηση των ακινήτων θα μπορούσε να χωριστεί σε τρία τμήματα:


1. Την φορολόγηση απόκτησης ακινήτων από επαχθή αιτία (π.χ. πώληση, ανταλλαγή)

2.Την φορολόγηση απόκτησης ακινήτων από χαριστική αιτία (π.χ. κληρονομιά, δωρεά, γονική παροχή).

3. Την φορολόγηση διατήρησης ακινήτων.


Αν είστε ιδιοκτήτης ακινήτου ή εάν σκοπεύετε να γίνετε άμεσα, καλό είναι να γνωρίζετε το φορολογικό καθεστώς που ισχύει την τρέχουσα χρονική περίοδο. Στον παρόν άρθρο θα παρουσιάσουμε βασικά σημεία στη φορολογία ακινήτων, καθώς και το τι θα πρέπει να προσέξετε.

Ειδικότερα, οι φόροι που σχετίζονται με μια αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι οι εξής:


1. Φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ), με τον οποίο επιβαρύνεται ο αγοραστής*,

2. Φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), με τον οποίο επιβαρύνεται ο αγοραστής,*

3. Φόρος υπεραξίας ακινήτου, με τον οποίο επιβαρύνεται ο πωλητής,

4. Ο ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), πληρώνεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου κάθε χρόνο, και σε κάθε περίπτωση πρέπει έχει πλερωθεί πριν από την υπογραφή συμβολαίου αγοραπωλησίας,

5. Το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ), πληρώνεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου κάθε χρόνο μέσω από τους λογαριασμούς ρεύματος.


Photo Credits: Unknown


*Φόρος προστιθέμενης αξίας


Σύμφωνα με την ισχύουσα ελληνική νομοθεσία η αγορά ακινήτου επιβαρύνει τον αγοραστή με ΦΠΑ 24% επί της τιμής πώλησης, για αγορά δευτερεύουσας, εξοχικής κατοικίας, γραφείου ή καταστήματος με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006. Ωστόσο πρέπει να αναφερθεί ότι σύμφωνα με τις τελευταίες νομοθετικές αλλαγές, ο ΦΠΑ για αγορά νέων ακινήτων, έχει ανασταλεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Από την καταβολή ΦΠΑ απαλλάσσονται οι αγοραστές που αποκτούν την πρώτη τους κατοικία και υπόκεινται στο αφορολόγητο του φόρου μεταβίβασης ακινήτου.


*Φόρος μεταβίβασης ακινήτου


Κάθε αγοραστής που προχωρά στην αγορά ενός ακινήτου οφείλει να καταβάλλει το φόρο μεταβίβασης. Καταβολή του φόρου πρέπει να γίνει πριν από τη υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας. Πλέον, ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται και ηλεκτρονικά. Ο αγοραστής κάνει αίτηση στην αρμόδια ΔΥΟ, στην συνέχεια, η ΔΟΥ εκδίδει τη σχετική ταυτότητα πληρωμής για την καταβολή του φόρου. Όσον αφορά το ποσό καταβολής, ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σε αυτόν εφαρμόζονται επίσης και τα δημοτικά τέλη, τα οποία αντιστοιχούν στο 3% επί του φόρου μεταβίβασης του ακινήτου.


Ο αγοραστής απαλλάσσεται από την υποχρέωση πληρωμής φόρου, εφόσον πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας έως:

- 200.000 ευρώ, όταν ο αγοραστής είναι άγαμος,

- 250.000 ευρώ, όταν ο αγοραστής είναι έγγαμος ή έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, χωρίς παιδιά,

- αν υπάρχουν μέχρι δύο παιδιά στην οικογένεια, τότε ο αγοραστής απαλλάσσεται κατά 25.000 ευρώ επιπλέον για κάθε παιδί. Από τρία παιδιά και πάνω, για κάθε επιπλέον παιδί τα όρια προσαυξάνονται κατά 30.000 ευρώ.


Φόρος υπεραξίας ακινήτου


Σύμφωνα με τη νομοθεσία (ν. 4172/2013) προβλέπεται η επιβολή φόρου 15% επί της θετικής διαφοράς (υπεραξίας) που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή υψηλότερη από την τιμή στην οποία αποκτήθηκε. Αν σε διάστημα δύο ετών έχουν πραγματοποιηθεί τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων, τότε ο φόρος υπεραξίας θα έχει μεγαλύτερο συντελεστή, διότι ο πωλητής θεωρείται πλέον από την εφορία ως επιχειρηματίας και η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων θα χαρακτηριστεί ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα. Επομένως, φορολογείται με βάση την κλίμακα φορολογίας εισοδήματος των ελεύθερων επαγγελματιών με 9% – 44%, (άρθρο 29 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος). Ωστόσο, η εφαρμογή του νόμου έχει ανασταλεί αρχικά έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022 και, εν συνεχεία έως 12 Δεκεμβρίου 2024, με σκοπό την στήριξη της αγοράς ακινήτων.


Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)


Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) πληρώνεται από τον ιδιοκτήτη ακινήτου κάθε χρόνο. Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με το άθροισμα του κύριου και του συμπληρωματικού φόρου.

Ο κύριος ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση κλίμακα τιμών ζώνης και συντελεστών προσδιορισμού, που αυξομειώνονται ανάλογα με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του κτιρίου, όπως ενδεικτικά τα εξής: παλαιότητα, όροφος, επιφάνεια, χρήση. Ο ΕΝΦΙΑ, γενικά, κυμαίνεται από 0,001 έως 13 ευρώ/μ2.


Το νέο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ είναι διαφορετικό από τα προηγούμενα χρόνια. Ειδικότερα, εξαιτίας των νέων αντικειμενικών αξιών, στο νέο εκκαθαριστικό φαίνονται:

  • Η νέα συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, η οποία έχει προκύψει μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών,

  • ο κύριος φόρος,

  • η έκπτωση ή προσαύξηση του κύριου φόρου σε σχέση με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας,

  • η έκπτωση ( π.χ. για ιδιοκτήτες ακινήτων με χαμηλά εισοδήματα),

  • συμπληρωματικός φόρος (εάν έχεις ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας μεγαλύτερης από 200.000 ευρώ, τότε το επιπλέον ποσό φορολογείται συμπληρωματικά με ένα ποσοστό από 0,1% έως 1,15%),

  • το συνολικό ποσό του ΕΝΦΙΑ.

Τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ)


Εκτός από τον ΕΝΦΙΑ, ένα ακίνητο επιβαρύνεται, επίσης, με δημοτικά τέλη και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Το ΤΑΠ εξαρτάται από την επιφάνεια, την παλαιότητα και την τιμή ζώνης του ακινήτου και υπολογίζεται με συντελεστές από 0,025% έως 0,035% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Από την καταβολή ΤΑΠ εξαιρούνται ορισμένα κτίρια., ειδικότερα: τα κοινόχρηστα τμήματα των πολυκατοικιών, τα κτίρια που χαρακτηρίζονται ως «ιστορικά μνημεία», καθώς και εκείνα που βρίσκονται υπό ανέγερση για 7 χρόνια μετά τη χορήγηση άδειας κατασκευής του ή μέχρι να ενοικιαστούν ή χρησιμοποιηθούν με οποιονδήποτε άλλο τρόπο προτού παρέλθει η 7ετία.


Για να ολοκληρωθεί μάλιστα, μια μεταβίβαση ακινήτου πρέπει να έχει γίνει εξόφληση του ΤΑΠ για την τελευταία 5ετία.


Εκμετάλλευση ακινήτου.


Εάν είσαι ιδιοκτήτης - φυσικό πρόσωπο κάποιου ακινήτου και το νοικιάζεις, τότε θα φορολογηθείς για το εισόδημα από την εκμίσθωση:

  • με συντελεστή 15%, για ποσό μέχρι 12.000 ευρώ,

  • με συντελεστή 35% για ποσό από 12.001 ως 35.000 ευρώ και

  • με συντελεστή 45% για μεγαλύτερο ποσό.


Μετά την ψήφιση του Ν. 4646/2019, ο ιδιοκτήτης, πρέπει να καλύπτει τα 30% του ετήσιου πραγματικού εισοδήματός του από τα ενοίκια που εισέπραξε με δαπάνες αγοράς αγαθών και παροχής υπηρεσιών που θα έχει εξοφλήσει ηλεκτρονικά.


Στα νομικά πρόσωπα, δηλαδή στις εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα προς ενοικίαση, το καθαρό εισόδημα από την εκμίσθωση των ακινήτου προστίθεται στα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με συντελεστή 29%. Αν ο ενοικιαστής είναι επιχείρηση, τότε τα μισθώματα υπάγονται σε 3,6% χαρτόσημο και ανάλογα με την προσωπική συμφωνία θα βαραίνει τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή.


Τα παραπάνω ισχύουν την δεδομένη χρονική στιγμή και μπορεί να μεταβληθούν.


Η STAMOS & ASSOCIATES Law Firm, σε συνεργασία με έμπειρους και εξειδικευμένους Φοροτεχνικούς, Οικονομικούς Συμβούλους, Μηχανικούς, Τοπογράφους, Συμβολαιογράφους και Κτηματομεσίτες παρέχει έγκυρες νομικές συμβουλές σχετικά με την φορολογικό καθεστώς των ακινήτων.


Ως εξειδικευμένη Δικηγόρος στο Δίκαιο Ακινήτων, η κα Άννα Ιγνατένκο και στελέχη της Νομικής μας ομάδας, αναλαμβάνουν εξ’ ολοκλήρου όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την μεταβίβαση και διαχείριση των ακινήτων.

633 Προβολές0 Σχόλια

Πρόσφατες αναρτήσεις

Εμφάνιση όλων
bottom of page