Δικαιώματα επί Ακινήτων: Πλήρης ή Ψιλή Κυριότητα & Επικαρπία

For the Russian version of the article, click here

Αναμφισβήτητα, η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία είναι δύο γνωστές έννοιες, καθώς χρησιμοποιούνται συχνά, αλλά και μπερδεύονται εξίσου τακτικά. Η γνώση όμως της διαφοράς τους, είναι αρκετά σημαντική, καθώς αποτελεί σύνηθες πρακτική των γονιών που μεταβιβάζουν την ψιλή κυριότητα ακινήτου στα τέκνα τους και κρατάνε για τους ίδιους την επικαρπία, λύνοντας με αυτό τον τρόπο αρκετά ζητήματα κληρονομικού και φορολογικού δικαίου που θα μπορούσαν να προκύψουν στο μέλλον.

Photo: Unknown

Η πλήρης κυριότητα αποτελεί το απόλυτο και ισχυρότερο δικαίωμα σε ακίνητη περιουσία, που αποτελείται από ιδιοκτησία, πλήρη χρήση και κάρπωση του ακινήτου αυτού. Όταν από την κυριότητα αφαιρεθεί το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του ακινήτου (επικαρπία), τότε η κυριότητα λέγεται ψιλή [Πλήρης κυριότητα = ψιλή κυριότητα (ιδιοκτησία) + επικαρπία(χρήση και κάρπωση). Ψιλή κυριότητα = παραχωρώ την επικαρπία αλλά κρατάω την ιδιοκτησία. Επικαρπία = μπορώ να εκμεταλλευτώ όπως θέλω το ακίνητο, αλλά δεν μου ανήκει].

Η επικαρπία επί ακινήτου μπορεί να συσταθεί με σύμβαση (πχ πώληση, δωρεά, γονική παροχή) ή διαθήκη και να αφορά μέρος ή το σύνολο του ακινήτου. Όταν συστήνεται επικαρπία, ο ψιλός κύριος διατηρεί την κυριότητα(ιδιοκτησία), ενώ ο επικαρπωτής έχει περιορισμένη εξουσία πάνω στο ακίνητο (μόνο χρήση και κάρπωση) χωρίς να μπορεί να θίξει το δικαίωμα του κυρίου.

Πρέπει να σημειωθεί ότι, η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται από τον κύριο χωρίς την έγκριση του επικαρπωτή, αντίθετα η επικαρπία δεν μεταβιβάζεται χωρίς την έγκριση του έχοντος την ψιλή κυριότητα. Επιπλέον, η επικαρπία παύει να υπάρχει με το θάνατο του επικαρπωτή ή την παραίτησή του από το δικαίωμα αυτό, και ενώνεται με την ψιλή κυριότητα.

Η μεταβίβαση ενός δικαιώματος επί του ακινήτου (ψιλή κυριότητα, επικαρπία) είναι μια σύνθετη διαδικασία που απαιτεί να ληφθούν υπόψη πολλοί παράγοντες, όπως: ποιος θα έχει τον έλεγχο του ακινήτου, ποιος θα το εκμεταλλεύεται, ποιος θα πληρώνει τους φόρους κλπ. Το σύνηθες φαινόμενο στη Ελλάδα είναι οι γονείς να μεταβιβάζουν την ψιλή κυριότητα ακινήτου στα τέκνα τους και κρατάνε για τους ίδιους την επικαρπία. Με την παραχώρηση ψιλής κυριότητας το ακίνητο περνάει στο παιδί σαν μελλοντική προοπτική, αλλά ο έλεγχος, δηλαδή η χρήση και η εκμετάλλευση παραμένει στον γονέα – επικαρπωτή. Το παιδί (ο ψιλός κύριος) θα αποκτήσει τον έλεγχο και την εκμετάλλευση του ακινήτου, μόνο όταν αποβιώσουν οι γονείς που τους το παραχώρησαν, αποφεύγοντας με αυτό τον τρόπο καταβολή του φόρου κληρονομιάς.

Στην περίπτωση που οι γονείς κάνουν γονική παροχή μόνο της ψιλής κυριότητας στα παιδιά τους, τα πλεονεκτήματα είναι αρκετά. Ο έλεγχος του ακινήτου παραμένει στους γονείς ενώ παράλληλα μειώνεται το συνολικό φορολογικό βάρος (ο φόρος εισοδήματος και ο ΕΝΦΙΑ επιμερίζονται μεταξύ γονέων και τέκνων). Παράλληλα το παιδί που θα πάρει την ψιλή κυριότητα δεν χάνει το δικαίωμα να αγοράσει στο μέλλον την “πρώτη κατοικία” (δηλ. διατηρεί την απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας). Μετά τον θάνατο του γονιού η ψιλή κυριότητα ενώνεται αυτόματα με την επικαρπία χωρίς κανένα επιπλέον φόρο ή διατύπωση.

Οι διαδικασίες σχετιζόμενες με τις μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα είναι αρκετά περίπλοκες, και η επιτυχής εξέλιξή τους εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, μεταξύ των οποίων ο κυριότερος είναι η γνώση του δικαίου των ακινήτων και η σχετική εμπειρία. Η δικηγορική εταιρεία Stamos & Associates Law Firm δραστηριοποιείται ενεργά στον τομέα των ακινήτων, διαθέτοντας μια εξειδικευμένη ομάδα έμπειρων δικηγόρων, που παρέχει ένα ευρύ φάσμα υπηρεσιών.

Stamos & Associates Law Firm,

Ιγνατένκο Σ. Άννα, Δικηγόρος εξειδικευμένη στο Δίκαιο Ακινήτων